O ponto comercial é, muitas vezes, o ativo mais valioso de um negócio, e o mais frágil. Quem aluga e não conhece a ação renovatória pode perder, da noite para o dia, a clientela que levou anos para construir.
Um comércio bem localizado vale pelo lugar. A esquina movimentada, a rua que o cliente já conhece, a vizinhança que dá fluxo. Esse valor tem nome jurídico: fundo de comércio. O problema é que, quando o imóvel é alugado, o empresário corre um risco silencioso. Findo o contrato, o dono pode simplesmente não renovar, alugar para um concorrente ou exigir um valor impagável. Anos de investimento em clientela viram presente para outro.
A lei previu essa injustiça e criou uma proteção específica. Ela não é automática: depende de ser exercida no tempo certo, com os requisitos certos.
A ação renovatória, o escudo do ponto
A locação comercial tem regra própria, diferente da residencial. O empresário que cumpre certas condições ganha o direito de renovar o contrato à força, mesmo contra a vontade do proprietário. É a ação renovatória, e ela existe justamente para proteger o fundo de comércio.
- Contrato de locação escrito e por prazo determinado.
- Exploração do mesmo ramo de atividade por um período mínimo contínuo.
- Soma dos prazos dos contratos atingindo o tempo que a lei exige para a renovação.
- Cumprimento das obrigações do contrato em vigor, como o pagamento em dia.
A ação renovatória tem uma janela curta e fatal para ser proposta, antes do fim do contrato em vigor. Perdida essa janela, perde-se o direito de renovar à força, por melhor que seja o caso. Marcar essa data no calendário vale mais que qualquer cláusula.
Despejo e renovatória, dois lados da mesma porta
Sem a proteção da renovatória, o caminho natural ao fim do contrato é a retomada do imóvel pelo locador, com a ação de despejo. Quem entende o jogo age antes, no tempo da renovatória, e não depois, quando já recebeu a notificação para desocupar.
Reage ao despejo
Aguarda o contrato vencer, perde o prazo da renovatória e só se mexe quando chega a ação de despejo. A essa altura, a margem de defesa é estreita e o ponto está em risco real.
Garante a renovação
Controla a contagem dos prazos, ajuíza a renovatória na janela correta e força a continuidade da locação, protegendo a clientela e o investimento no ponto.
O direito de renovar não cai do céu nem se ativa sozinho no vencimento. Ele precisa ser exercido dentro de uma janela específica e fechada. O empresário que descobre isso depois do prazo aprende, da pior forma, que o ponto comercial não pertence a quem o construiu, mas a quem cuidou do contrato.
Como proteger o ponto na prática
Somar os períodos, identificar quando o direito à renovatória amadurece e qual a janela exata para agir.
Ramo de atividade, tempo de exploração e adimplemento, para saber se o direito existe e está sólido.
Propor a renovatória dentro da janela, com as provas do fundo de comércio, antes que o despejo entre em cena.
Atuamos para que o empresário não descubra tarde demais que o ponto era de outro. Acompanhamos os prazos da locação, garantimos a renovatória na hora certa e defendemos a clientela que dá valor ao negócio.
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